Je wilt een bepaald rendement uit online acquisitie

Na 10 jaar eindelijk nieuwe drijvende woonwijk in Amsterdam gerealiseerd

Wonen op water aantrekkelijk, maar complex

Door de schaarste aan grond en de torenhoge prijzen van landgebonden woningen in Amsterdam wordt wonen op het water aantrekkelijk. Maar ook complex. Vraag het maar aan de bewoners en initiatiefnemers van de extreem duurzame drijvende woonwijk Schoonschip in een zijkanaal van het IJ. Toch schakelden ze geen makelaar in tijdens de planvoorbereiding.

 Het aanbod van nieuwe en bestaande waterwoningen in Nederland is nog relatief klein. Nederland telde vorig jaar slechts 500 waterwoningen, waarvan er 150 daadwerkelijk waren gebouwd voor permanente bewoning. Dat is dus nog een druppel op een gloeiende plaat. Het revolutionaire nieuwbouwproject Schoonschip Amsterdam brengt waterwonen -zij het op redelijk bescheiden schaal- in een stroomversnelling. Rond december dit jaar zullen de eerste van de in totaal 47 drijvende woningen op 30 waterkavels aan het Johan Hasseltkanaal in Amsterdam Noord verrijzen. Extreem duurzaam gemaakt met onder meer pv-panelen, groendaken, warmtepompen, zonneboilers, een Warmte Terug Winning installatie en een gescheiden afvalwatervoorziening. Heel bijzonder is dat de drijvende woningen worden aangesloten op een lokaal smart grid, waardoor de bewoners in staat zijn om onderling digitaal energie uit te wisselen. Voor alle woningen komt er dus slechts één aansluiting op het landelijk energienet.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Deze speciale woonwijk is in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkeld. Dit betekent dat de 105 bevlogen bewoners zelf het project in gang hebben gezet met hulp van het ontwerpbureau Space & Matter, gevestigd in de hoofdstad. Drijvende kracht achter Schoon Schip is voormalig tv programmamaker Marjan de Blok die tijdens een interview met een bewoner van een autarkische woonboot (geheel zelfvoorzienend) geïnspireerd raakte door deze vorm van wonen. Zo ontstond in 2008 het burgerinitiatief Schoonschip. De ambitie was om in Amsterdam een autarkische woonwijk op het water te realiseren. Met de eerste planvorming weet de Stichting Schoonschip subsidies te bemachtigen en in 2011 raakte het Amsterdamse architectenbureau Space&Matter bij het project betrokken. Samen met Waterloft.nl startte het bureau een haalbaarheidsonderzoek.

“We hebben onderzocht welke inrichting de groep belangstellende bewoners wenste en welke locatie in aanmerking zou komen”, schetst projectleider Sascha Glasl van Space&Matter het proces. “We hebben ons geconcentreerd op de huidige locatie omdat de gemeente daar al 30 waterwoningen had bestemd. Vanuit het verlanglijstje en het budget van de bewoners hebben we toen diverse woningtypen ontwikkeld en in een stedenbouwkundig grid gezet. ” Glasl, tevens één van de bewoners, wierp zich met zijn bureau zich op als een procesmanager. Er werd een beeldkwaliteitsplan opgetuigd en architecten uitgenodigd die de bewoners individueel ondersteunden in het ontwerp van hun drijvende woning.

Duurzame obstakels

Uiteraard kwam er ook een duurzaamheidsplan op tafel.  Toen doken er allerlei obstakels op. “De aanleg van een lokaal smart grid blijkt niet zomaar te kunnen. Wettelijk gezien mag je geen stroom aan de buurman leveren. We hebben daarvoor ontheffing aangevraagd”, aldus Glasl. “Een andere hindernis was de gescheiden afvalwatervoorziening. Het is voor nutsbedrijven nieuw om afvalwater te hergebruiken. Daarvoor moesten ze een innovatieve techniek bedenken.” Al met al heeft het plan 10 jaar geduurd van idee tot realisatie. “We hebben gemerkt dat de planvoorbereiding een stuk sneller kan verlopen door een soort Mede Opdrachtgever model te volgen. Een CPO-traject vergt veel energie en tijd van de betrokkenen. Wij nemen het gehele ontwikkelingstraject uit handen maar geven de opdrachtgevers grote invloed op de ontwerpkeuzes.”

Geen makelaar betrokken

Opmerkelijk of niet, maar er is geen enkele makelaar aan te pas gekomen bij Schoon Schip. Aan verkoopbemiddeling bestond geen behoefte bij de 105 bewoners, simpelweg om er vanzelf voldoende interesse op gang kwam.  Ook won de stichting geen juridisch financieel advies in bij makelaars. “Wellicht wat te naïef gedacht dat we het proces zelf wel aankonden, maar dat viel bij nader inzien flink tegen”, grinnikt stichtingvoorzitter en bewoner Peer de Rijk. “Er zijn moment in het proces geweest dat we verzuchtten: waar zijn we aan begonnen!! Niemand dacht dat het 10 jaar zou duren.”

Een gespecialiseerde makelaar van waterwoningen en woonboten had de stichting kunnen inlichten over de erfpachtregelingen, de afwijkende hypothecaire financiering of de juridische voorwaarden rondom ligplaatsbestemmingen. De stichting besloot echter om met de Triodos bank en de gemeente Amsterdam alle financieel-juridische obstakels te tackelen. En dat waren er nogal wat: “Op een bepaald moment is het aantal waterwoningen verhoogd van 30 naar 47. Dat betekende dat enkele bewoners een waterwoning deelden, een soort twee-onder-een kap constructie. Maar dat leek in strijd met de erfpachtregeling van de gemeente die daar dus veel moeite mee had. Bovendien moest de Triodos een nieuwe hypotheekfinanciering optuigen. Om dit soort problemen te tackelen hebben we een woonvereniging opgericht. Daar stond de gemeente in eerste instantie wat afhoudend tegenover. Ondanks deze strubbelingen hebben zowel de gemeente als de Triodos bank zich ingespannen om van dit project een succes te maken. De wil is altijd gebleven”.

 Een spannende fase in het project was het één op één overdragen van de erfpachtrechten aan de bewoners. Op dat moment waren de bewoners verantwoordelijk voor het laten taxeren van hun nieuwe woning en het verkrijgen van de hypotheek. Toen zijn dus wel gespecialiseerde taxateurs ingehuurd. “Die operatie is tamelijk soepel verlopen. Qua taxatiewaarde komt de gemiddelde waarde van deze woningen uit op 5500 à 6000 euro per m2 vloeroppervlak. Dat is een gemiddelde waarde voor Amsterdam”, aldus De Rijk die verwacht overstelpt te worden met allerlei belangstellenden als de eerste drijvende woningen in december worden gebouwd.

Er is belangstelling om een tweede soortgelijk project als Schoon Schip in de spreekwoordelijke steigers te zetten, maar concreet is er nog niets.

Waterwonen: speciaal terrein voor de makelaar

Het makelen in waterwoningen wijkt sterk af van de praktijk van een makelaar in landgebonden woningen. Bovendien is de wet -en regelgeving op het gebied van waterwonen volop in beweging. “Ik zit al 25 jaar in dit vak en ik leer nog elke dag bij”, aldus waterwoning- en woonbootmakelaar Harald Falkeisen van het makelaarsbureau Capaan Falkeisen uit Diemen

Eén van de grootste veranderingen is dat sinds kort alle niet zelfstandig varende woonboten onder het reguliere Bouwbesluit vallen. Ze worden aangemerkt als ‘bouwwerk’, net als landgebonden woningen. Daarmee hebben eigenaren van waterwoningen dezelfde rechten en plichten dan de bewoners op het vaste land, maar dat wekt ook verwarring op. “Een tjalk uit 1900 kun je bouwtechnisch natuurlijk niet vergelijken met een woning op het vasteland. Het Bouwbesluit moest op het onderdeel van waterwoningen worden gerepareerd”, stelt Falkeisen. Gelukkig is de wereld van woonboot -en waterwoningmakelaars klein in Nederland, dus er is intensief overleg tussen makelaars en woonbootorganisaties over de nieuwe ontwikkelingen.

Problematische financiering

Falkeisen merkt dat sinds de laatste economische crisis meer landgebonden woningmakelaars meer ‘in het vaarwater’ komen van woonboot- en waterwoningmakelaars. “Helaas merk ik in de praktijk dat nieuwe toetreders hun klanten niet altijd goed voorlichten. Ze missen specifieke kennis van deze markt. Dat verbaast me. Ik adviseer hen om eerst een gedegen opleiding te volgen over bijvoorbeeld scheepsbouw en keuringen en inspecties van waterwoningen.”

Net als op de reguliere woningmarkt komen starters moeilijk aan de bak voor een waterwoning of woonboot. Dat heeft volgens Falkeisen niet alleen te maken met het gebrek aan voldoende aanbod. De financiering van de hypotheek blijkt een flinke hobbel: “Hypotheekverstrekkers in onze markt rekenen een extra rente-opslag van 1,2 procent ten opzichte van een reguliere woninghypotheek. Zo betalen cliënten tienduizenden euro’s meer voor hun hypotheek over de gehele looptijd. Dat is mijn inziens op geen enkele manier te rechtvaardigen! Financieel toezichthouders moeten hierop ingrijpen.”

T: 0623877200 | Sterkerstraat 31 | 7481 JV Haaksbergen|
E: info@rijnbachtextvisual.nl | I: www.rijnbachtextvisual.nl

4 + 10 =

Naar PDF-versie van dit Artikel

Project beschrijving

Project:  Artikel drijvende waterwoningen in Amsterdam

Opdrachtgever: DOC35Media

Vakblad: Vastgoed

Meerwaarde: Informatief voor makelaar van waterwoningen

Share This